Die AfA reduziert Jahr für Jahr Ihre Steuerlast als Vermieter. Mit den richtigen Strategien lässt sich die Abschreibung deutlich beschleunigen.
Für Gebäude, die zur Einkünfteerzielung genutzt werden (Vermietung), gilt nach § 7 Abs. 4 EStG die lineare Absetzung für Abnutzung (AfA):
Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils — nicht des Grundstücks. Grundstücke werden nicht abgeschrieben. Bei Erwerb müssen Kaufpreis und Grundstückswert aufgeteilt werden, oft anhand von Bodenrichtwerten oder Gutachten.
Für denkmalgeschützte Gebäude gewährt § 7i EStG eine erhöhte Abschreibung auf Sanierungskosten: 9 % für die ersten 8 Jahre und 7 % für die folgenden 4 Jahre — insgesamt 100 % der Sanierungskosten in nur 12 Jahren. Das ist mehr als das Vierfache der normalen AfA-Rate.
Voraussetzung ist eine Denkmalschutzbescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde. Ohne diese Bescheinigung gibt es keine erhöhte AfA. Die Sanierung muss vor Beginn abgestimmt und genehmigt werden.
§ 7b EStG erlaubt für neue Mietwohngebäude eine Sonderabschreibung von 5 % jährlich für 4 Jahre (insgesamt 20 %) zusätzlich zur regulären AfA — sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind: Das Gebäude muss nach dem 31.12.2022 fertiggestellt sein, die Anschaffungskosten dürfen 5.200 € pro Quadratmeter nicht übersteigen, und der Förderhöchstbetrag liegt bei 4.000 € je Quadratmeter Wohnfläche.
Einzelne Gebäudebestandteile mit eigener Nutzungsdauer können separat abgeschrieben werden — die sogenannte Komponenten-AfA. Eine neue Heizungsanlage hat eine technische Nutzungsdauer von ca. 15–20 Jahren und kann entsprechend schneller abgeschrieben werden als das Gebäude selbst. Gleiches gilt für Aufzüge, Klimaanlagen oder hochwertige Einbauküchen.
Voraussetzung: Die Kosten müssen aktiviert (nicht als Erhaltungsaufwand sofort abgezogen) und die Nutzungsdauer durch ein Gutachten oder AfA-Tabellen belegt werden.
„Die AfA ist das mächtigste Steueroptimierungsinstrument für Vermieter — sie senkt die Steuerlast Jahr für Jahr, ohne dass echte Ausgaben entstehen. Wer sie nicht vollständig nutzt, lässt Geld liegen.“
Thorsten Bader — NLSC Steuer & VermögensoptimierungNein. Grundstücke unterliegen keiner Abnutzung und werden nicht abgeschrieben. Nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten ist AfA-fähig. Die Aufteilung erfolgt anhand von Bodenrichtwerten oder einem Sachverständigengutachten.
Der Restbuchwert des Gebäudes mindert den Veräußerungsgewinn. Wer innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist verkauft, muss den Gewinn (Verkaufspreis minus Restbuchwert) voll versteuern.
Nein. Die erhöhte AfA von 3 % gilt nur für Neubauten, die ab dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden. Für ältere Gebäude bleibt es bei 2 % — es sei denn, Sie können eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen.
Zunächst muss die zuständige Denkmalbehörde die Sanierungsmaßnahmen genehmigen und eine Bescheinigung nach § 7i EStG ausstellen. Diese Bescheinigung reichen Sie mit der Steuererklärung beim Finanzamt ein.
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