Grunderwerbsteuer-Sätze im Bundesland-Vergleich
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Ländersteuer — die Bundesländer setzen den Steuersatz selbst fest. Seit der Föderalismusreform 2006 sind die Sätze stark auseinandergegangen:
- 3,5 %: Bayern, Sachsen (bundesweit niedrigste Sätze)
- 5,0 %: Baden-Württemberg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt
- 5,5 %: Hamburg, Hessen
- 6,0 %: Berlin, Hessen (nach Erhöhung), Thüringen
- 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein (bundesweit höchste Sätze)
Bei einem Kaufpreis von 1.000.000 € beträgt die GrESt in Bayern 35.000 € und in Nordrhein-Westfalen 65.000 € — eine Differenz von 30.000 € allein durch den Standort. Für Portfolio-Investoren mit Standortflexibilität ist das ein relevanter Faktor.
Share Deal: Unternehmensanteile statt Grundstück kaufen
Der klassische Share Deal vermeidet die Grunderwerbsteuer durch eine indirekte Übertragung: Statt der Immobilie selbst werden Anteile an der Gesellschaft erworben, die das Grundstück hält. Historisch galt: Wenn weniger als 95 % der Anteile übertragen wurden und die Restanteile 5 Jahre gehalten wurden, fiel keine GrESt an.
Nach der Reform 2021 gelten strengere Regeln. Die relevanten Schwellenwerte sind nun:
- Kapitalgesellschaften (GmbH, AG): GrESt-Pflicht bei Übertragung von mindestens 90 % der Anteile (bisher 95 %). Haltedauer der Restanteile: 10 Jahre (bisher 5 Jahre).
- Personengesellschaften: GrESt-Pflicht bei Übertragung von mindestens 90 % der Anteile innerhalb von 10 Jahren (bisher 95 % in 5 Jahren).
Praxis: Beim Share Deal erwirbt der Käufer z.B. 89,9 % der GmbH-Anteile und ein neutraler Dritter (z.B. ein Treuhänder) hält die verbleibenden 10,1 % für mindestens 10 Jahre. In diesem Fall fällt keine Grunderwerbsteuer an — bei einem 5-Millionen-€-Objekt in NRW spart das 325.000 €.
Konzernklausel § 6a GrEStG: GrESt-freie Umstrukturierungen
Die Konzernklausel nach § 6a GrEStG erlaubt Grundstücksübertragungen innerhalb eines Konzerns ohne Grunderwerbsteuer — wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:
- Es muss ein herrschendes Unternehmen geben (hält mindestens 95 % an abhängigem Unternehmen)
- Die Beteiligung muss 5 Jahre vor und 5 Jahre nach der Umstrukturierung bestehen
- Begünstigt sind Umwandlungen, Einbringungen, Ausgliederungen und Spaltungen
Beispiel: Eine Holding (100 % an Immobilien-GmbH) gliedert ein Grundstück in eine neue Tochtergesellschaft aus. Wenn die Holding die 95%-Beteiligung seit mindestens 5 Jahren hält und noch 5 weitere Jahre hält, fällt auf die Ausgliederung keine GrESt an. Das ist eine wesentliche Erleichterung für Konzernumstrukturierungen.
§ 5 und § 6 GrEStG: Personengesellschaft-Übertragungen
Die §§ 5 und 6 GrEStG regeln die Übertragung von Grundstücken in und aus Personengesellschaften (GbR, KG, OHG). Grundsätzlich gilt: Überträgt ein Gesellschafter ein ihm gehörendes Grundstück auf eine Personengesellschaft, in der er selbst beteiligt ist, fällt GrESt nur auf den Anteil der anderen Gesellschafter an (Steuerbefreiung für eigenen Anteil).
Voraussetzung ist, dass der Gesellschafter mindestens 10 Jahre in der Gesellschaft verbleibt und seine Beteiligung nicht reduziert. Diese Regelungen sind komplex und wurden durch die Reform 2021 verschärft — eine sorgfältige Beratung ist unumgänglich, bevor diese Strukturen genutzt werden.
„Share Deals und Konzernklauseln sind legale Steuergestaltung — aber sie sind nicht für jeden geeignet und nicht für jedes Objekt wirtschaftlich sinnvoll. Die Haltefristen von 10 Jahren und die Complexität der Strukturen erzeugen eigene Risiken und Kosten.“
Thorsten Bader — NLSC Steuer & Vermögensoptimierung