Mieteinnahmen aus der Ferienwohnung: Steuerpflicht und Anlage V
Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung sind grundsätzlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG steuerpflichtig und in der Anlage V der Einkommensteuererklärung anzugeben. Das gilt auch für Plattform-Vermietungen über Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt — die Plattformen melden Einnahmen zunehmend an die Finanzbehörden.
Als Werbungskosten abzugsfähig sind: AfA (2 % des Gebäudeanteils), Zinsen für Finanzierung, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten, Reinigungskosten, Reparaturen, Ausstattungsgegenstände (bis 800 € netto sofort als GWG), Plattform-Provisionen und anteilige Fahrtkosten zur Ferienwohnung.
In den ersten Jahren nach dem Kauf übersteigen die Werbungskosten (insbesondere AfA und Zinsen) oft die Einnahmen — es entstehen steuerliche Verluste, die mit anderen Einkünften verrechenbar sind und die Steuerlast reduzieren. Das ist ein echter Steuervorteil der Immobilieninvestition.
Eigennutzung und gemischte Nutzung: Aufteilung der Kosten
Wer die Ferienwohnung auch selbst nutzt, muss die Kosten zwischen Vermietungs- und Eigennutzungszeiten aufteilen. Nur der auf Vermietung entfallende Teil der Werbungskosten ist abzugsfähig. Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Vermietungstage zu den Gesamtnutzungstagen (Vermietung + Eigennutzung; Leerstandszeiten werden meist anteilig nach dem Nutzungsverhältnis aufgeteilt).
Beispiel: 100 Vermietungstage, 30 Eigennutzungstage, 235 Leerstandstage. Gesamtnutzung: 130 Tage. Vermietungsanteil: 100/130 = 76,9 %. Nur dieser Anteil der Kosten ist als Werbungskosten abzugsfähig. Bei rein gewerblicher Vermietungsabsicht (keine Eigennutzung) sind 100 % der Kosten abzugsfähig.
Bei Eigennutzung sinkt der abzugsfähige Anteil — das schwächt die steuerliche Attraktivität. Wer die Ferienwohnung primär als Steuersparmodell nutzt, sollte Eigennutzungszeiten auf ein Minimum begrenzen und klar dokumentieren.
Liebhaberei-Risiko: Die Totalüberschuss-Prognose
Das Finanzamt prüft bei Ferienwohnungen intensiv, ob eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Wenn nicht — d.h. wenn die Vermietung dauerhaft Verluste erzeugt, ohne Aussicht auf einen positiven Gesamtsaldo über die gesamte Haltedauer — stuft das Finanzamt die Tätigkeit als Liebhaberei ein. Folge: Sämtliche Verluste aus der Vergangenheit werden rückwirkend nicht anerkannt, Nachzahlungen plus Zinsen drohen.
Die Totalüberschuss-Prognose muss zeigen, dass über die gesamte voraussichtliche Haltedauer (+ ggf. Verkaufserlös) ein positiver Gesamtüberschuss erzielt werden kann. Kritische Faktoren:
- Auslastungsgrad (Belegungsquote): unter 75 Tagen/Jahr gilt als kritisch
- Verhältnis Einnahmen zu Kosten: dauerhaft stark negative Cashflows
- Hochwertige Lage ohne entsprechende Mieteinnahmen
- Hohe Eigennutzung bei gleichzeitig niedrigen Vermietungszeiten
Umsatzsteuer-Option: Vorsteuerabzug für Ferienwohnungs-Käufer
Kurzzeitvermietungen (Ferienwohnungen) sind umsatzsteuerpflichtig nach § 4 Nr. 12 UStG — im Gegensatz zur normalen Wohnraumvermietung, die umsatzsteuerfrei ist. Das eröffnet die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs auf Anschaffungs- und Renovierungskosten.
Praxis: Wird die Ferienwohnung ausschließlich an Feriengäste vermietet (keine Eigennutzung, keine Dauervermietung), können auf Möbel, Einrichtung, Renovierungskosten und sogar anteilig auf den Kaufpreis der Wohnung die gezahlte Vorsteuer zurückgefordert werden. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € brutto (also inklusive 19 % USt auf den Gebäudeanteil, ca. 42.000 € USt) ist das ein erheblicher Liquiditätsvorteil.
Achtung: Wird die Ferienwohnung später selbst genutzt oder dauerhaft vermietet, muss die abgezogene Vorsteuer anteilig zurückgezahlt werden (Berichtigungszeitraum: 10 Jahre nach § 15a UStG). Die Umsatzsteuer-Optionierung erfordert sorgfältige Planung und ist nicht für jeden Fall geeignet.
„Ferienwohnungen sind steuerlich attraktiv — wenn sie professionell vermietet werden. Wer die Wohnung selbst viel nutzt und wenig vermietet, riskiert nicht nur die Liebhaberei-Einordnung, sondern verliert auch den Vorsteuerabzug. Die Dokumentation der Vermietungsabsicht ist alles.“
Thorsten Bader — NLSC Steuer & Vermögensoptimierung