§ 7i EStG erlaubt die vollständige steuerliche Absetzung von Sanierungskosten in nur 12 Jahren — ein Instrument, das Spitzensteuerzahler besonders stark entlastet.
Bei denkmalgeschützten Gebäuden können Sanierungskosten nach § 7i EStG erhöht abgeschrieben werden:
Die reguläre AfA auf den Gebäudeanteil (2 % oder 3 %) kommt zusätzlich hinzu. § 7h EStG gilt entsprechend für Sanierungsgebiete — dort ist kein formaler Denkmalschutz erforderlich, aber eine Bescheinigung der Gemeinde notwendig.
Ein Investor kauft ein Denkmal mit 300.000 € Kaufpreis (davon 100.000 € Grundstück, 200.000 € Gebäude) und saniert für weitere 200.000 €:
Die erhöhte AfA setzt eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde voraus, dass die Baumaßnahmen zur Erhaltung des Denkmals erforderlich waren und nach den geltenden Denkmalschutzvorschriften durchgeführt wurden. Diese Bescheinigung muss vor Baubeginn abgestimmt werden — eine nachträgliche Anerkennung ist in der Regel nicht möglich.
Wer ein Denkmal selbst bewohnt (kein Mietobjekt), kann Sanierungskosten nach § 10f EStG als Sonderausgaben abziehen: 9 % jährlich für 10 Jahre — also 90 % der Kosten über 10 Jahre. Diese Option nutzen häufig Selbstständige, die ein denkmalgeschütztes Wohngebäude sanieren und selbst einziehen.
„Denkmalschutz-Investitionen sind eine der wenigen Möglichkeiten, Sanierungskosten zu 100 % steuerlich abzusetzen. Für Spitzensteuerzahler ist das eine renditestarke Kombination aus Substanzerhalt und Steueroptimierung.“
Thorsten Bader — NLSC Steuer & VermögensoptimierungAlle Gebäude, die von der zuständigen Denkmalbehörde als Kulturdenkmal eingestuft sind und für die eine Sanierungsbescheinigung ausgestellt wird. Das umfasst Altbauten, Villen, Industriegebäude und historische Stadtgebäude.
Ja. Auch eine Immobilien-GmbH kann erhöhte AfA nach § 7i EStG (anwendbar für KSt) geltend machen. Die Kombination aus Denkmal-AfA und niedrigem KSt-Satz ergibt eine besonders hohe effektive Steuerersparnis.
Vor Baubeginn, nicht zwingend vor dem Kauf. Üblicherweise wird beim Kauf eines sanierten Denkmals bereits eine Bescheinigung vom Entwickler vorgelegt, die auf den neuen Eigentümer übertragen wird.
Die AfA stoppt beim Verkauf. Der Käufer kann unter Umständen die verbleibende AfA weiternutzen, wenn er ebenfalls die Voraussetzungen erfüllt. Ein Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist löst Steuerpflicht auf den Veräußerungsgewinn aus.
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