Die Grundsteuer wurde vollständig neu berechnet. Ab 2025 gilt das reformierte Modell — mit erheblichen Unterschieden je nach Bundesland und Immobilientyp.
Die Grundsteuer berechnet sich nach der Formel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer.
Das Ziel der Reform war Aufkommensneutralität — die Gemeinden sollten insgesamt nicht mehr einnehmen. In der Praxis gibt es erhebliche Gewinner und Verlierer: Eigentümer in Ballungsräumen zahlen häufig deutlich mehr, während manche Randlagen entlastet werden.
Mehrere Bundesländer haben von der sogenannten Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Grundsteuermodelle eingeführt:
Das bedeutet: Die Grundsteuerbelastung hängt nicht nur vom Hebesatz der Gemeinde, sondern auch vom Bundesland ab. Ein identisches Objekt kann in Bayern und Berlin zu völlig unterschiedlichen Grundsteuerbeträgen führen.
Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegen — sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Sie erscheint als eigenständige Position in der Betriebskostenabrechnung. Für Vermieter selbst ist die Grundsteuer eine abzugsfähige Werbungskosten-Position nach § 21 EStG, unabhängig davon, ob sie umgelegt wird.
Wohnungseigentümer können über die § 35a EStG-Steuerermäßigung bis zu 20 % der Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen (Gärtner, Reinigung, Handwerker) direkt von der Steuerschuld abziehen — bis zu 4.000 € pro Jahr bei Dienstleistungen und bis zu 1.200 € bei Handwerkerleistungen. Dieser Bonus gilt für Eigentümer und Mieter gleichermaßen.
„Die Grundsteuerreform hat für viele Eigentümer zu unerwarteten Mehrbelastungen geführt. Wer den neuen Grundsteuerwert überprüft und bei offensichtlichen Fehlern Einspruch einlegt, kann bares Geld sparen.“
Thorsten Bader — NLSC Steuer & VermögensoptimierungDie neuen Grundsteuerwerte gelten ab dem 01.01.2025. Ab diesem Datum berechnet sich die Grundsteuer nach den neu festgestellten Werten — nicht mehr nach den Einheitswerten aus den 1960er Jahren.
Ja. Wenn der Bescheid über den Grundsteuerwert fehlerhaft ist (z. B. falsche Fläche, falscher Bodenrichtwert), kann innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden. Es gibt Musterklagen zu verschiedenen Aspekten der Reform.
Ja, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Grundsteuer gilt als umlagefähige Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Flächen. Grundsteuer B für bebaute und bebaubare Grundstücke (Wohn- und Gewerbeimmobilien). Ab 2025 gibt es in einigen Ländern zusätzlich die Grundsteuer C für baureife, aber unbebaute Grundstücke.
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