Wer eine Immobilie nach 10 Jahren verkauft, zahlt keine Steuer auf den Gewinn. Die tagenaue Berechnung und die Eigennutzungsausnahme entscheiden oft über tausende Euro.
Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkauft und dabei einen Gewinn erzielt, muss diesen als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG voll mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. Entscheidend ist der Tag des notariellen Kaufvertrags — nicht das Datum der Eintragung ins Grundbuch oder der Übergabe.
Beispiel: Kauf am 15.03.2015 → steuerfrei ab dem 16.03.2025. Ein Verkauf am 14.03.2025 wäre noch steuerpflichtig.
Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, kann auch vor Ablauf der 10 Jahre steuerfrei verkaufen — unter einer Bedingung: Die Immobilie muss im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein. Das sind nicht zwangsläufig volle Jahre — es reichen die beiden Vorjahre plus das Veräußerungsjahr, selbst wenn nur kurze Zeiträume darin fallen.
Konkretes Beispiel: Einzug im Dezember 2022, Auszug im Januar 2024, Verkauf im März 2024 — alle drei Kalenderjahre (2022, 2023, 2024) waren zumindest teilweise selbstgenutzt, die Ausnahme greift.
Wurde die Immobilie teils vermietet und teils selbst genutzt (z. B. Mehrfamilienhaus, Einliegerwohnung), wird der Gewinn anteilig aufgeteilt. Der auf die eigengenutzte Fläche entfallende Anteil ist steuerfrei, der vermietete Anteil bleibt steuerpflichtig — sofern die Frist nicht abgelaufen ist.
Bei vermieteten Immobilien ist das Timing des Verkaufs entscheidend. Steht das 10-Jahres-Datum bevor, lohnt es sich fast immer zu warten — selbst wenn die Marktlage nicht perfekt ist. Ein Veräußerungsgewinn von 200.000 € bedeutet bei 42 % Steuersatz eine Steuerlast von 84.000 €. Diesen Betrag durch Warten einige Monate zu sparen, ist selten schlechter als ein marginaler Marktgewinn durch früheren Verkauf.
Umgekehrt: Wer einen Verlust realisiert, kann diesen nur mit anderen privaten Veräußerungsgewinnen aus demselben oder einem Folgejahr verrechnen — nicht mit normalen Einkünften.
„Die Spekulationsfrist ist eine der einfachsten und wirkungsvollsten Steueroptimierungen überhaupt: einfach warten. Wer den Notartermin richtig terminiert, kann bei vermieteten Immobilien sechsstellige Steuerbeträge sparen.“
Thorsten Bader — NLSC Steuer & VermögensoptimierungAb dem Datum des notariellen Kaufvertrags (Tag der Beurkundung). Nicht relevant sind Grundbucheintragung, Kaufpreiszahlung oder Übergabe.
Nur wenn die Ferienwohnung ausschließlich selbst genutzt und nicht vermietet wird. Eine auch nur gelegentliche Vermietung schließt die Steuerbefreiung aus.
Ja. Auch unbebaute Grundstücke unterliegen der 10-jährigen Spekulationsfrist. Allerdings gibt es keine Eigennutzungsausnahme für Grundstücke.
Nein. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG) dürfen nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden — nicht mit Mieteinnahmen, Gewerbeeinkünften oder Gehalt.
Thorsten Bader analysiert Ihre Situation kostenlos.
Kostenloses ErstgesprächIAB, Holding, Stiftung — die Instrumente, die Ihr Steuerberater kennt. Jetzt kostenlos erhalten.
Jederzeit abmeldbar. DSGVO-konform.