Als Vermieter können Sie eine Vielzahl von Kosten steuerlich geltend machen. Wer alle Abzugsmöglichkeiten kennt, senkt seine Steuerlast erheblich.
Alle Aufwendungen, die im wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Vermietung stehen, sind als Werbungskosten abzugsfähig und mindern die steuerpflichtigen Mieteinnahmen:
Das Finanzamt erkennt Verluste aus Vermietung nur an, wenn eine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Bei dauerhaft verlustbringenden Objekten prüft es, ob eine sogenannte Liebhaberei vorliegt — dann werden alle Verluste steuerlich gestrichen und schon anerkannte Verluste nachträglich korrigiert.
Indizien für Liebhaberei: deutlich unter Markt liegende Miete ohne wirtschaftlichen Grund, Eigennutzung während Leerstandsphasen, fehlende Vermarktungsbemühungen. Bei Vermietung an nahe Angehörige muss die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, sonst werden Werbungskosten nur anteilig anerkannt.
Ferienwohnungen sind steuerlich heikel: Wenn die Eigennutzung mehr als 50 % der möglichen Vermietungszeit ausmacht, behandelt das Finanzamt die Ausgaben als private Kosten — keine Werbungskostenabzüge, keine Verlustverrechnung. Bei gemischter Nutzung werden die Kosten anteilig aufgeteilt.
Wer die Ferienwohnung ausschließlich vermietet und selbst nie nutzt, kann alle Werbungskosten vollständig geltend machen — und bei Leerstand trotzdem den Nachweis ernster Vermarktungsbemühungen führen.
Wer regelmäßig Wohnraum über Plattformen wie Airbnb vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — mit einer wichtigen Ausnahme: Werden hotelübliche Zusatzleistungen angeboten (Frühstück, Reinigung, Wäsche), kann Gewerblichkeit entstehen, mit allen steuerlichen Konsequenzen (Gewerbesteuer, Umsatzsteuer). Reine Wohnraumvermietung ist hingegen umsatzsteuerfrei.
„Vermieter unterschätzen häufig, wie viele Kosten tatsächlich absetzbar sind. Von den Finanzierungszinsen über Reparaturen bis zum Steuerberaterhonorar — fast alles, was mit der Immobilie zusammenhängt, mindert die Steuerlast.“
Thorsten Bader — NLSC Steuer & VermögensoptimierungJa, vollständig — soweit das Darlehen für den Kauf oder die Sanierung der vermieteten Immobilie aufgenommen wurde. Schuldzinsen für privat genutzte Teile sind nicht absetzbar.
Bei Vermietung an nahe Angehörige (Kinder, Eltern, Geschwister) muss die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Darunter werden Werbungskosten nur anteilig anerkannt.
Ja, vollständig als Werbungskosten. Auch Inserate, Besichtigungskosten und Bonitätsprüfungen sind absetzbar.
Verluste aus Vermietung und Verpachtung können unbegrenzt mit anderen Einkunftsarten (Gehalt, Gewerbeeinkünfte) verrechnet werden — sofern keine Liebhaberei vorliegt.
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